CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG-Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditistin

Ob die Kommanditistin sich über diese Bilanz freut? Eher wohl nicht, denn mit einem Ergebnis von über 8 Millionen Minus als nicht durch Vermögensanlagen ausgewiesenem Verlustanteil hat man dann vermutlich nicht wirklich Freude.

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Bilanz zum 31.12.2016

Aktiva

31.12.2016 31.12.2015
EUR EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten 40.637.037,76 41.727.963,76
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.579.998,00 2.311.665,00
42.217.035,76 44.039.628,76
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 9.061,52 12.812,71
2. sonstige Vermögensgegenstände 1.240.564,60 1.317.920,35
1.249.626,12 1.330.733,06
II. Guthaben bei Kreditinstituten 239.329,78 2.808.206,50
1.488.955,90 4.138.939,56
C. Rechnungsabgrenzungsposten 429.099,03 466.648,55
D. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditistin 8.821.104,29 9.543.761,03
52.956.194,98 58.188.977,90

Passiva

31.12.2016 31.12.2015
EUR EUR
A. Eigenkapital
Kommanditkapital -8.821.104,29 -9.543.761,03
Übertrag auf Aktivseite , Posten D. 8.821.104,29 9.543.761,03
B. Rückstellungen 0,00 0,00
1. Steuerrückstellungen 5.544.586,41 6.026.820,84
2. sonstige Rückstellungen 236.294,99 438.404,51
5.780.881,40 6.465.225,35
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 36.291.529,25 36.755.980,13
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 157.675,99 157.675,99
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 10.690.403,59 14.790.285,47
davon gegenüber Gesellschaftern EUR 10.690.403,59
(Vorjahr: EUR 14.790.285,47)
4. sonstige Verbindlichkeiten 35.704,75 19.810,96
47.175.313,58 51.723.752,55
52.956.194,98 58.188.977,90

Anhang für das Geschäftsjahr 2016

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgt nach handelsrechtlichen Vorschriften (§ 264a HGB) unter Berücksichtigung der Annahme der Unternehmensfortführung (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach § 264c HGB i. V. m. § 266 HGB bzw. § 275 Abs. 2 HGB. Die Neufassung des § 275 Abs. 2 HGB zur Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung durch das BilRUG wurde beachtet.

Für den vorliegenden Abschluss waren erstmals die Bestimmungen des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) anzuwenden. Sofern es durch die erstmalige Anwendung im vorliegenden Abschluss zu Änderungen bei den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr gekommen ist, wird auf die mangelnde Vergleichbarkeit mit dem Vorjahr hingewiesen. Im Übrigen wurden die im Vorjahr angewandten Bewertungsgrundlagen beibehalten.

Nach den Größenordnungskriterien des § 267 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 HGB erfüllt die Gesellschaft die Kriterien für eine kleine Kapitalgesellschaft.

II. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

1. Grundstücke werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.

2. Bauten werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um die planmäßigen linearen (für die Bauten) und außerplanmäßigen Abschreibungen bewertet. Die Nutzungsdauer für die Bauten wurde entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer auf 33 Jahre festgelegt.

3. Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit ihren Anschaffungskosten, vermindert um die planmäßigen linearen und außerplanmäßigen Abschreibungen angesetzt. Die Nutzungsdauer wurde entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer auf 3 bis 10 Jahre festgelegt.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennbetrag angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

5. Guthaben bei Kreditinstituten werden mit dem Nennbetrag angesetzt.

6. Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Abzinsungen waren nicht erforderlich.

7. Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel (Anlage A) dargestellt.

2. Die Grundstücke beinhalten das bebaute Grundstück in Berlin-Mitte im städtebaulichen Entwicklungsbereich „Parlaments- und Regierungsviertel“.

3. Die Bauten beinhalten die Herstellungskosten sowie Fremdkapitalzinsen für das im Oktober 2013 fertiggestellte Hotelgebäude.

4. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhalten die Hotelküche sowie die Ausstattung der Hotelzimmer.

5. Der Verbindlichkeitenspiegel, aus dem die Restlaufzeiten hervorgehen, ist diesem Anhang als Anlage B beigefügt.

6. Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen Forderungen gegen das Finanzamt aus Investitionszulage 2011 – 2013. Die sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

7. Die aktive Rechnungsabgrenzung beinhaltet die Bearbeitungsgebühr (T€ 27) für den Kredit mit der Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg, sowie eine Zahlung an den Mieter InterCityHotel GmbH, Frankfurt am Main, für einen Pre-Opening-Zuschuss (T€ 402).

8. Das Kommanditkapital hat sich in 2016 wie folgt entwickelt:

Kapitalkonto I Kapitalkonto II Kommanditkapital
(fest) (variabel) gesamt
EUR EUR EUR
Stand 01.01.2016 5.000,00 -9.548.761,03 -9.543.761,03
Gewinnanteil 2016 0,00 722.656,74 722.656,74
Stand 31.12.2016 5.000,00 -8.826.104,29 -8.821.104,29

9. Die Steuerrückstellungen beinhalten die latenten Steuern nach BilMoG für 2016, die Gewerbesteuer für 2008 sowie 2013 bis 2016.

10. Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen für die noch nicht abgerechneten Baukosten (T€ 91), ausstehende Rechnungen für Objektbewirtschaftung (T€ 68), Zinsen aus Steuernachzahlungen (T€ 58), Kosten der Liegenschaftsbewertung (T€ 8), sowie Beratungskosten (T€ 8).

11. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beinhalten einen Kredit mit der Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg, Darlehenszusage insgesamt € 36.755.000,00, mit einer Restlaufzeit bis zum 31. Dezember 2018. Die Sicherheiten sind in Anlage B aufgeführt.

12. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen gegenüber der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main, und betreffen im Wesentlichen ein in Anspruch genommenes Gesellschafterdarlehen und die hierauf entfallenen Zinsen (insgesamt T€ 10.690).

13. Die Umsatzerlöse resultieren im Wesentlichen aus der Vermietung des fertiggestellten Hotels.

14. Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen die Auflösung von Rückstellungen (T€ 53).

15. Der Materialaufwand resultiert aus Objektbewirtschaftungskosten (T€ 403) sowie Kosten der Geschäftsbesorgung (T€ 38). Der Materialaufwand hätte in 2015 unter Anwendung des BilRUG T€ 242 betragen. Die Abweichung zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus der Geschäftsbesorgung.

16. Die Abschreibungen betreffen planmäßige Abschreibungen (T€ 1.844) auf das Anlagevermögen.

17. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen unter anderem Kosten der Liegenschaftsbewertung (T€ 12), Rechts-, Beratungs- und Steuerberatungskosten (T€ 8) sowie Beiträge und Gebühren (T€ 3). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen hätten in 2015 unter Anwendung des BilRUG T€ 66 betragen. Die Abweichung zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus der Geschäftsbesorgung.

18. Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen die Darlehenszinsen für die in Anspruch genommenen Darlehen der Deutsche GenossenschaftsHypothekenbank AG, Hamburg, (TEUR 369) und der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main (T€ 166).

19. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beinhalten einen Ertrag aus latenten Steuern nach BilMoG (T€ 177) sowie die Erstattung der Körperschaftsteuer für 2004 und 2006 (T€ 96) und die Gewerbesteuer für 2004, 2006 und 2016 (T€ 404).

20. Die sonstigen Steuern beinhalten die Grundsteuer für 2016.

IV. Sonstige Angaben und Erläuterungen

1. Bei der Gesellschaft besteht zum Abschlussstichtag ein nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditistin in Höhe von EUR 8.821.104,29, der aus den Verlusten im Rahmen der Projektentwicklung sowie aus einem Anwachsungsverlust aus 2007 resultiert. Von der Kommanditistin CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main, wurde am 29. Dezember 2009 eine qualifizierte Rangrücktrittserklärung über EUR 20.000.000,00 abgegeben, mit der sie hinter die Forderungen aller übrigen Gesellschaftsgläubiger zurücktritt.

2. Die Gesellschafter der CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, sind:

Komplementärin: CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier Verwaltungs GmbH, Frankfurt am Main;
Stammkapital € 25.000,00
Kommanditistin: CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main;
Stammkapital € 5.000.000,00
Pflichteinlage € 5.000,00
Haftsumme € 5.000,00

Die Kommanditistin hat ihre Pflichteinlage von € 5.000,00 in voller Höhe geleistet.

Die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft obliegt der Komplementärin. Die Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft sind:

Herr Guido Schütte, Berlin, Niederlassungsleiter Berlin, CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main

Herr Matthias Schmidt, Berlin, Leiter Development, CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main

3. Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

4. Wesentliche nachtragspflichte Ereignisse nach dem Stichtag waren nicht zu verzeichnen.

5. Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, (FN 75895 K; Firmenbuch: HG Wien) erstellt den Konzernabschluss nach IFRS (EU) für den größten Kreis von Unternehmen in den die CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, einbezogen wird. Der Konzernabschluss wird unter der Firmenbuchnummer FN 75895 K beim Firmenbuchgericht des Handelsgerichts Wien hinterlegt bzw. ist am Sitz der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, erhältlich.

Frankfurt am Main, 10. Mai 2017

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG

vertreten durch:

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier Verwaltungs GmbH

Guido Schütte Matthias Schmidt

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