Gestaltung einer Hotelbeteiligung in Aachen

Vor Jahren haben Kapitalanleger begonnen, an Hotelbeteiligungen Interesse zu haben. Das geriet aus der Mode. Deutschland verlangt für Geschäftsleute und Touristen Übernachtungsmöglichkeiten.

Der graue Markt ist heute für die Gestaltung einer Hotelbeteiligung als Neubau relevant. Der Anlageweg über eine GmbH & Co. KG ist unbestritten. Initiatoren waren vor Jahren darin involviert und haben diese Idee wieder aufgegriffen. Interessant sind Standorte in B-Städten, die dem Publikum bekannt sind und deshalb Interesse wecken. Der Zugang zum Kapital von privaten Anlegern mit vermeintlichem Verständnis für wirtschaftliche Situationen genießt Priorität. Hotelbeteiligungen sind heute an Erträgen und weniger an Steuervorteilen orientiert. Für Beteiligungen dieser grauen Art gab es früher Verunsicherungen. Viele Hotelbeteiligungen erzielten die erforderlichen Erträge. Der Markt mit einer florierenden Wirtschaft ist heute Voraussetzung für die Erfolge einer Hotelbeteiligung. Ein Angebot in Aachen dient als Beispiel.

Beschreibung der Beteiligung

Die Fondsgesellschaft für diese Hotelbeteiligung residiert in Dortmund und hat in den vergangenen Jahrzehnten etwa 150 Projekte platziert. Zu den Beteiligungsangeboten zählt ein Hotel in Aachen. Dies wurde als erstes nach zehn Jahren Zurückhaltung von Platzierung einer weiteren Hotelbeteiligung der Dr. Peters GmbH & Co. KG aufgelegt. Mit einer Hotelbeteiligung ist das Unternehmen 1975 erstmals mit Angeboten an den Markt gekommen. Viele Beteiligungen hatten keine glücklichen Ergebnisse.

Das in diesem Beitrag vorgestellte Objekt investiert ausschließlich in die Hotel-Immobilie und bezieht keine anderen Beteiligungen ein. Die Platzierung soll Ende 2018 abgeschlossen sein. In Konkurrenz befinden sich etwa 70 Hotels mit aktuell etwa einer Million Übernachtungen pro Jahr. Deren Auslastungen liegen zwischen 50 und 70 Prozent. Der Neubau der besprochenen Beteiligung wurde auf den Tivoli Stadion errichtet. Zielgruppe der Nutzer sind Geschäftskunden, für die neben Konferenzräumen 164 Zimmer zur Verfügung stehen. Ladestationen für Elektroautos wurden zur Eröffnung im Sommer 2017 eingerichtet.

Bewertung der Immobilie

Auf Basis der erwarteten Fertigstellung wurde die Immobilie der Hotelbeteiligungen Anfang 2017 mit etwa 20 Millionen Euro bewertet. Der Franchisenehmer dieses Drei-Sterne Hotels ist mit anschließenden Verlängerungsoptionen für 20 Jahre untergeordneter Pächter der Hampton by Hilton-Kette. Diese Kette plant über 15 neue Hotels in Deutschland. Bei über dem o. b. Durchschnitt liegenden Belegungen können die Anleger mit einem sicheren Ertrag rechnen. Mit solchen Vorgaben haben Hotelbeteiligungen oft „Schiffbruch“ erlitten – womit kein Bezug zu Schiffsbeteiligungen genommen werden soll.

Die Initiatoren „Dr. Peters“ geben vor, dass viele der platzierten Hotelbeteiligungen mit hohen Überschüssen aufgelöst worden sind. Der Kaufpreis wird etwa mit dem 17,5-fachen der ersten vollen Jahresnettokaltmiete angesetzt. Mieterhöhungen auf der Basis von Steigerungen des Verbraucherpreisindexes von fünf Prozent pro Jahr erscheinen spektakulär.

Konditionen der Finanzierung

Für die Initiatoren wird der im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer günstige Share-Deal realisiert. Dabei hat die Beteiligungsgesellschaft 94,8 Prozent der Kommanditanteile erworben und diese Ende 2017 übernommen.

Der aktuell mit der DZ-Bank vereinbarte Zinssatz von etwa 2,3 Prozent p.a. bei 1,5 Prozent jährlicher Tilgung erscheint hoch angesetzt. Die Prognose von 3,75 Prozent pro Jahr nach zehn Jahren sollte kritisch geprüft werden. Im Falle von Zinserhöhungen der EZB sollte die Existenz der Hotelbeteiligung gesichert bleiben. Die Abwicklung wird von einem Treuhandunternehmen überwacht.

Bereits heute fiktiv einen Verkauf nach 2030 zu unterstellen, grenzt an Verwegenheit. Bis dahin werden Ausschüttungen hochgerechnet, die etwa 175 Prozent des investierten Kapitals betragen sollen. Dies ist selbst dann bedenklich, wenn die Initiatoren Abweichungen von 20 Prozent nach oben oder unten einkalkulieren. Die Schwankungsbreite des Gesamtrückflusses liegt dann zwischen 150 und 200 Prozent.

Fazit

Hotels dieser Art erzielen keine Traumrenditen. Der Standort Aachen wirkt im Hinblick auf die Geschichte mehr als wirtschaftliche Vorgaben. Die Finanzierungsgestaltung wurde offen und solide vorgenommen. Der Wiederverkauf des Hotels kann die Investition in diese Hotelbeteiligung lukrativ machen. Das Ergebnis richtet sich nach der Marktentwicklung und der wirtschaftlichen Zukunft des Dreiländerecks B-D-NL.

Mindestens eine Beteiligung der Dr. Peters Gruppe ist bereits insolvent geworden. Diese Hotelbeteiligung könnte Bestandteil eines diversifizierten Portfolios für Privatanleger sein.

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