Crowdinvesting als grauer Rahmen für Fehlinvestitionen

Mit Crowdinvesting gezielt überteuerte Immobilien als Spielbälle zur Risikoverlagerungen. Initiatoren mit dem Geschäftsmodell nachrangig finanzierter Preise fraglicher Investitionen – ein weiterer Grund den Begriff Crowdinvesting unter anderen Sichtweisen erneut zu vertiefen.

Der Rahmen für Crowdinvesting hat mittlerweile primär Immobilien im Fokus. Dabei wird versucht Deregulierungen zu erreichen. Diese erfüllen als Element der Ordnungspolitik einen Teilbereich der Wirtschaftspolitik. Der Abbau von Regulierungen soll Vereinfachungen in der Marktregulierung durch staatliche Normen bewirken.

Initiatoren, die klar von Investoren zu unterscheiden sind, streben zur Liberalisierung die Deregulierung Märkte an, um

  • mit dem Wettbewerb Innovationen zu fördern und dabei Dritte auszuschalten
  • das Argument zur Förderung neuer Arbeitsplätze für Investitionen einzusetzen
  • in selbst gesteuerten Unternehmen eigene Interessen zunächst mit höherer Effizienz und in der Folge Effektivität zu erreichen
  • den Staat als Kontrollinstanz herauszulösen.

Ziel der Deregulierung

Begründet wird das Ziel der Deregulierung mit Hinweis auf die Grenzen der Steuerbarkeit komplexer Prozesse. Das erfolgt im Rahmen des im Titel dieses Beitrags angestrebten Ziels von preislichen Fehlinvestitionen. Mithilfe von Crowdinvesting werden nachrangige Finanzmittel von Privatinvestoren beschafft. Einzelinvestitionen können dabei nur 200 Euro betragen.

Staatliche Regulierungen könnten für solche Initiatoren mikro- und makroökonomische Folgen haben. Damit würden die negativ zu bewertenden wirtschaftlichen Aktivitäten verhindert oder in eine falsche Richtung gelenkt. Mithilfe der Absichten der in diesem Beitrag herausgestellten Zielgruppe sollen Deregulierungen marktwirtschaftliche Verzerrungen erreichen. Von Dritten sollten Einschaltungen unterbleiben, indem wettbewerbsferne Marktideen propagiert werden.  Das Versagen des Markts wird von vielen Ökonomen als Möglichkeit gesehen Schuldpositionen meist unbeteiligten Dritten zuzuordnen. Würde kein Marktversagen vorliegen, würde das Geschehen am Markt die hier hervorgehobenen Initiatoren zum Rückzug zwingen.

Crowdinvesting in Immobilien erfreut sich in bei Europäern der steigenden Beliebtheit. Im ersten Halbjahr 2018 wurden bereits 75 Millionen Euro in dieser Form angelegt. Damit steht bis zum Ende des Jahres ein neuer Rekord für investierte Beträge an. Diese Entwicklung wird nicht ohne Sorge gesehen. Die aktuellen Rahmenbedingungen passen mit vielen Investitionen gut zusammen. Es gibt jedoch Begehrlichkeiten, die wirtschaftspolitische Grenzen in Frage stellen, um das Regulierungsniveau zu verringern. Das könnte in den Gestaltungen unausgewogen werden (vgl. Wibbeke, L.; Abteilung für Vermögensdienstleistungen bei der Privatbank Hauck & Aufhäuser).

Marktanalyse der Beteiligungsformen für Anlagemodelle

Die Märkte für Immobilienfonds und Crowdinvesting für Immobilien sind begrifflich und werbetechnisch getrennt. Investments in Kommanditgesellschaften, früher geschlossene Fonds genannt, haben meist Laufzeiten von mehreren Jahren. Beim Vergleich mit offenen Fonds ist festzustellen, dass seit dem Jahr 2013 eine Mindestdauer von zwei Jahren für eine Anlage vorgeschrieben ist. Die Kündigungsfrist wurde auf mindestens ein Jahr fixiert.

Im Vergleich zu Crowdinvesting ist das ein längerer Zeitraum. Das lässt erkennen, dass diese Anlageform weniger Regulierungen unterworfen ist. Deregulierungen werden von Initiatoren seltener gefordert. Kommanditgesellschaften bzw. Fonds investieren meist in mehrere Großprojekte. Dieses Vorgehen erweckt den Eindruck sicherer zu sein. Gleichwohl tritt die Psyche vieler unerfahrener oder auf der Gegenseite risikoorientierter Anleger mit anderen Zielrichtungen an den Markt. Es lebt die Vorstellung, dass kürzere, aber unbestimmte Laufzeiten größere innere Sicherheit versprechen als langfristig fixierte Investitionen. Angebote für Crowd-Anleger orientieren sich im Sinne vermeintlicher Sicherheit an überschaubaren Einzelvorhaben.

Hier greifen die für Crowdinvesting bereits eingerichteten Regulierungen. Diese werden von Initiatoren in nicht erwarteter Form ausgenutzt, indem diese vom Gesetzgeber vorgesehenen Schutzmaßnahmen in anderer Richtung ausgenutzt werden. Was soll bei kleinen Beträgen schon passieren? Die Zielgruppe ist für Initiatoren dieser Couleur größer. Die Anzahl der verfügbaren Kapitalmengen unterscheidet die Investoren voneinander. Dabei ist Crowdinvesting vom Crowdfunding in den Einsatzformen zu unterscheiden. Um Schwarmfinanzierung handelt es sich in beiden Fällen. Beim Crowdinvesting werden die Investoren werden zu Anteilsinhabern. Crowdfunding ist mit einer Spende zu vergleichen. Menschen helfen anderen Menschen, ein Projekt umzusetzen; ihre Motivation ist Altruismus (vgl. Companisto).

Investitionen in Programme mit Crowdinvesting sind auf 10 000 Euro in einem Projekt beschränkt. Gleichwohl werden Anleger mit einem Einzelbetrag von weniger als 200 Euro gern aufgenommen. Bei geschlossenen Immobilienfonds liegt die Mindestanlagesumme immer im fünfstelligen Bereich. Bei Crowdinvesting entstehen keine Nebenkosten. Diese Form der Investments kann als einzelnes nachrangiges Darlehen geführt werden. Kommanditbeteiligungen sind prinzipiell Eigenkapitalbeteiligungen.

Ab dem Jahr 2019 steht die Neubeurteilung der Rahmenbedingungen von Crowdinvesting auf der Agenda. Die Bundesregierung plant, die Prospektpflicht für Wertpapieremissionen zu lockern. So soll der Schwellenwert bei öffentlichen Angeboten von derzeit 2,5 Millionen auf 8 Millionen Euro heraufgesetzt werden. Die mit Immobilien erfolgreichen Plattformen möchten mit weiteren Programmen wachsen (vgl. Wibbeke ebda.). Das o. b. Bankhaus ist seit 2017 assoziiertes Mitglied des Bundesverbandes Crowdfunding. Die Mindestanlagesummen werden von Initiatoren niedriger erhofft. Das weckt Bedenken. Investitionen in Kommanditgesellschaften, den früher so genannten Fonds, unterliegen im Vergleich zur grauen Welt von Crowdinvesting schärferer Regulierung. Diese bietet den Anlegern Schutz und vermindert die Rendite. Wenn beide Welten gleichgerichtet konkurrieren wollen, ist eine um zwei bis drei Prozentpunkte niedrigere Rendite nicht mehr angemessen. Gleichwohl sollte die Überwachung gleichgerichtet zu regulieren sein.

Sinnhaftigkeit der Überwachung

Die Befreiung von der Pflicht einen Wertpapierprospekt zu erstellen, kann von Nutzen sein. Wenige lesen die jeweils aufwändigen Werke – unabhängig von weißer oder grauer Investitionswelt. Anleger sind beim Crowdinvesting mit ihren nachrangigen Darlehen stets im Nachteil. Bei Kommanditgesellschaften stehen sie als Eigenkapitalgeber mit den Initiatoren und Darlehensgebern auf Augenhöhe.

Zum anderen seien dank der Regulierung immer mehr Beteiligte mit mehr Expertise an Bord, als sie Plattformen über Crowdinvesting mitbringen. In der Verwahrstelle von Hauck & Aufhäuser ist die jüngste Gesetzesreform gewachsen. So soll die Verwahrstelle nicht nur Dienstleister, sondern in der Haftung sein. Dies soll nicht für wirtschaftliche, sondern für juristische Fehler gelten. Dieser Aspekt wird selten berücksichtigt. Mittlerweile hat die Kapitalanlage-Branche die neue Form der Regulierung als Chance begriffen. Die Höheren Kosten können die Reputation verbessern. Überlegungen, freiwillig Verwahrstellen als Kontrollinstanz ins Leben zu rufen, können für alle Kapitalanlage-Sammelstellen von Nutzen sein.

Wagniskapital im Immobilienbereich muss es als Variante geben. Crowdinvesting im aktuellen Rahmen verlangt keine Änderungen in der Gestaltung des Angebots als solchem. Die Notwendigkeit kann bei Regulierungsthemen gegeben sein. Dies wird die Zukunft zeigen, die erste Bedenken hervorruft. Ein ungleiches Set-up verlangt für Investoren gleiches Regulierungsniveau in diesen und zukünftigen Produktwelten.

Ziel der Beobachtung, wenn nicht schon der Regulierung ist für Gesetzgeber und Mitbewerber der stetige Blick auf den Markt. Ein irreales Geschäftsmodell ist indiziert, wenn Initiatoren ein im Außenverhältnis wirtschaftlich nicht sinnvolles Projekt auflegen, das seine Mittel nicht konventionell beschafft. Ein weiteres Indiz ist vorhanden, wenn überregional investierende Gruppen sich mit Kleinstbeträgen an von vornherein nicht durchgängig finanzierten Projekten beteiligen.

Bemerkenswert, u.U. bedenklich sind Projekte, die nach ersten Finanzierungsinitiativen nicht sofort realisiert werden. Der Verfasser dieses Beitrags beobachtet in Frankfurt mehrere Objekte, die nur zu 10% des Kaufpreises finanziert und an Verkäufer bezahlt sind. Recherchen führen zu Erkenntnissen, die erschrecken. Extern aktive Unternehmen binden sich beim Erwerb mit Kapital, das von Anlegern über Crowdinvesting bereitgestellt worden ist und nur etwa 10% des Kaufpreises repräsentiert. Die Verkäufer stunden den Restkaufpreis und warten auf das, was kommen soll. Wo liegt das Geschäftsmodell, wenn die Initiatoren bereits zu einem überhöhten Kaufpreis erworben und damit ernsthafte Interessenten abgeschüttelt haben? Eine Vertiefung der Fragen führt zur verblüffenden Feststellung, dass diese Initiatoren von Interessenten zum Teil ein Vielfaches des überhöhten eigenen Kaufpreises fordern. Kann das real sein solche Geschäfte zu verfolgen? Wohin wandert das unter der Überschrift „Crowdinvesting“ von Kleinanlegern investierte Kapital?

Fazit

Derzeit konkurrieren Immobilienbeteiligungen und Crowdinvesting nicht wirklich miteinander. Viele Anlagemodelle werden paradox mit der rentablen Welt der Immobilienbeteiligung assoziiert. Crowdinvesting verströmt den Charme einer unmittelbaren Beteiligung an einem konkreten Gebäude – obwohl der Investor nur Kreditgeber ist und vermeintlich einen kleinen Teil beisteuert. Wird diese Außenbeobachtung vertieft, dies festzustellen, dass die Plattformen für Crowdinvesting 100% des Risikos tragen, da die grau schillernden Investoren noch keine Mittel für das zur Realisierung anstehende Immobilienmodell bereitgestellt haben. Wenn Sie es als Basisinvestition erbracht haben, wird ihnen das eingesetzte Kapital nach Platzierung der Mittel aus dem Crowdinvesting wieder zufließen, zurück ins eigene Vermögen.

Zum Vergleich vermitteln Kommanditgesellschaften das Gefühl professioneller Finanz-Investments, weit weg von Stein und Schubkarre! Der Anleger fühlt sich als Fonds-Investor in der Welt der Miteigentümer, die irgendwann das eingesetzte Kapital zurück erhalten. Das Risiko bleibt eine Verminderung des Kapitals um einen geringen Prozentsatz, die Chance auf einen angemessenen oder noch besseren Gewinn. Hierfür lässt sich die chinesische Philosophie einbringen, die gleichzeitig Praxis ist:

Chance und Risiko haben im chinesischen Mandarin das gleiche Schriftzeichen.

2018-06-16

A-18.06-6               Crowdinvesting

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