UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG-nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag

UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG

Roth

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG, Roth (nachfolgend „Gesellschaft“ oder auch „Unternehmen“ genannt) ist ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft. Die Gesellschaft hat 2014 das Geschäftshaus „Nürnberg, Frankenstr. 148“ erworben. Bei dem Geschäftshaus handelt es sich um ein nach den Nachhaltigkeitsstandards des DGNB (Zertifikat der Klasse Gold) errichtetes Bürogebäude mit einer Nutzfläche von ca. 5.800 qm. Das Geschäftshaus wurde im Zeitraum 2012 bis 2014 von der FrankenCampus KIB GmbH & Co. KG gebaut und von dieser zum 01.04.2014 „schlüsselfertig“ erworben. Das Grundstück hat eine Fläche von ca. 2.639 qm.

Das betriebliche Geschäftshaus in der Frankenstraße 148 wurde durch ein Bankdarlehen sowie Eigenkapital finanziert. Zur Beschaffung des Eigenkapitals emittierte die Gesellschaft Kommanditbeteiligungen mit einem Volumen von T€ 7.301.

Forschung und Entwicklung

Die Gesellschaft tätigt keinerlei Forschung oder Entwicklung.

2. Wirtschaftbericht

Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingen

Der von der UDI Green Building Fond I FrankenCampus GmbH & Co. KG gewählte Standort in Nürnberg wird nach Einschätzung der Geschäftsführung auch in Zukunft positive Entwicklungspotentiale bieten. Durch den Bau des Bürogebäudes unter modernsten ökologischen Gesichtspunkten und die repräsentative Ausgestaltung wird auch in Zukunft eine gute Vermietung möglich sein.

Geschäftsverlauf

Die Mieteinnahmen inkl. Weiterbelastung der Betriebskosten im Geschäftsjahr 2017 lagen um T€ 8 über den im Verkaufsprospekt geplanten Einnahmen von T€ 1.015 (+ 0,8%). Das im Rahmen des Verkaufsprospekts gesteckte Umsatzziel wurde 2017 erreicht.

Das Geschäftshaus konnte im Geschäftsjahr 2017 nahezu vollständig vermietet werden.

Die im Geschäftsjahr 2017 in der Gesellschaft anfallenden Aufwendungen waren v.a. trotz höherer Abschreibungen auf das Anlagevermögen sowie der Prüfungskosten um T€ 25 geringer als im Verkaufsprospekt geplant. Insgesamt war der Geschäftsverlauf 2017 gut.

3. Lage

Ertragslage

Die Umsatzerlöse 2017 betrugen T€ 1.024 (Vorjahr: T€ 1.016) und bestehen im Wesentlichen aus Mieteinnahmen.

Auf der Aufwandsseite waren Abschreibungen in Höhe von T€ 259 (Vorjahr: T€ 259), verschiedene betriebliche Kosten in Höhe von T€ 286 (Vorjahr: T€ 233) sowie Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 285 (Vorjahr: T€ 290) wesentliche Positionen.

Der Jahresüberschuss 2017 lag bei T€ 168 (Vorjahr: T€ 179).

Finanzlage

Die Eigenkapitalquote hat sich aufgrund eines höheren Eigenkapitals bei einer ebenfalls höheren Bilanzsumme geringfügig auf 46,1 % (Vj. 45,2 %) erhöht.

Die Finanzschulden haben sich durch planmäßige Tilgungen des Investitionsdarlehens um T€ 124 reduziert.

Das Bankguthaben per 31.12.2017 betrug nach Ausschüttung an die Eigenkapitalgeber T€ 768 (Vorjahr: T€ 826).

Vermögenslage

wesentliche Bilanzposten Geschäftsjahr Vorjahr Veränderung
Aktiva T€ T€ T€ %
Anlagevermögen 12.510 12.768 -258 -2
kurzfristige Vermögenswerte 1.272 848 424 50
liquide Mittel 768 826 -58 -7
Passiva
Eigenkapital 6.773 6.604 169 3
Lieferantenverbindlichkeiten 42 11 31 282
langfristige Verbindlichkeiten 7.731 7.855 -124 -2

Das Anlagevermögen hat sich 2017 um planmäßige Abschreibungen verändert.

Die kurzfristigen Vermögenswerte haben sich 2017 um ca. T€ 424 erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Forderungen gegenüber Kommanditisten.

Die langfristigen Verbindlichkeiten haben sich 2017 durch planmäßige Tilgungen um ca. T€ 124 verringert.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wir ziehen für unsere Unternehmenssteuerung den erzielten Mietertrag je Quadratmeter vermieteter Bürofläche heran. Der sich 2017 hiernach ergebende Mietertrag kann insgesamt als gut bezeichnet werden.

Gesamtaussage

Unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage schätzen wir als gut ein. Unsere Umsatz- und Ergebnisentwicklung war 2017 ebenfalls gut.

4. Prognosebericht

Die Einnahmensituation der Gesellschaft ist durch die nahezu vollständige Vermietung der zur Verfügung stehenden Flächen gesichert. Durch die Vermietung an zehn verschiedene Mieter ist eine gute Risikostreuung erreicht. Die Bedienung des langfristigen Bankdarlehens ist bei Vollvermietung gewährleistet.

Aufgrund der sich ergebenden finanziellen Überschüsse sind Ausschüttungen an die Eigenkapitalgeber wie im Prospekt geplant möglich.

Aufgrund der vorhandenen Vollvermietung und stabiler Mietpreise bei zukünftigen Neuvermietungen erwarten wir eine positive Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und gehen für 2018 von Umsatzerlösen in Höhe von T€ 1.000 und einem Jahresüberschuss von ca. T€ 200 aus.

5. Chancen- und Risikobericht

Durch die unmittelbare Investition in den Immobilienmarkt bestehen für die Gesellschaft übliche, allgemeine Risiken einen Immobilieninvestments, wie z. B. Risiken in der Vermietung der Immobilie, der Bonität der Mieter sowie in der Entwicklung der Mieten und der Immobilienpreise. Auch die Konditionen der Fremdfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung stellt ein Risiko dar.

Aufgrund der vorhandenen 10-Jahres-Mietverträge sind die Risiken in der Vermietung gegenwärtig kalkulierbar. Das Risiko eines wesentlichen Zahlungsausfalls von Mietern wird gering eingeschätzt. Die Gesellschaft wird dennoch umfangreiche Bonitätsbeurteilungen bestehender und zukünftiger Mieter durchführen um das Risiko von Forderungsausfällen und Bonitätsrisiken zu minimieren.

Risiken der künftigen Entwicklung sehen wir bei einem möglicherweise in Zukunft vorhandenen Überangebot an Büroimmobilien. Vor dem Hintergrund unserer finanziellen Stabilität sehen wir keine Risiken, die unsere Entwicklung beeinträchtigen oder unseren Bestand gefährden.

Unternehmerische Chancen sehen wir bei steigenden Mieten aufgrund Verknappung von Baugrund und Wertsteigerungen im Objekt.

6. Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG hat im Geschäftsjahr 2017 folgende Vergütungen bezahlt:

Ergebnisunabhängige feste Haftungstantieme für

2017 an die UDI Immobilien Verwaltungs GmbH 11.900,00 Euro incl. USt.

Ergebnisunabhängige feste Vergütung für die

laufende Buchführung 2017 an die UDI Finanz GmbH 11.852,40 Euro incl. USt.

Ergebnisunabhängige feste Vergütung für Treuhand,

Verwaltung und Service 2017 an die COMPASS

Treuhandgesellschaft mbH 12.435,50 Euro incl. USt.

Ergebnisunabhängige feste Vergütung für die

Geschäftsführung 2017 an die UmweltDirekt-

Invest-Beratungsgesellschaft mbH 12.435,50 Euro incl. USt.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden keine variablen Vergütungen bezahlt. Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG hat keine Vergütungen an Führungskräfte oder Mitarbeiter gezahlt, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt.

7. Versicherung des gesetzlichen Vertreters

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich der Geschäftsergebnisse und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Roth, den 11.04.2018

Georg Hetz, Geschäftsführer der UDI Immobilien Verwaltungs GmbH, der geschäftsführenden Komplementärin der UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG

Bilanz

Aktiva

31.12.2017
EUR
31.12.2016
EUR
A. Anlagevermögen 12.509.700,00 12.768.229,00
I. Sachanlagen 12.509.700,00 12.768.229,00
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 12.507.409,00 12.765.305,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.291,00 2.924,00
B. Umlaufvermögen 2.039.943,23 1.673.789,50
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.272.433,20 847.721,85
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2.639,64 7.284,17
2. Forderungen gegen Gesellschafter 1.259.192,50 839.615,00
3. sonstige Vermögensgegenstände 10.601,06 822,68
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 767.510,03 826.067,65
C. Rechnungsabgrenzungsposten 130.167,84 162.462,85
davon Disagio 128.655,65 153.963,65
D. nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 2.615,56 2.638,63
I. nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil von Kommanditisten 2.615,56 2.638,63
Bilanzsumme, Summe Aktiva 14.682.426,63 14.607.119,98

Passiva

31.12.2017
EUR
31.12.2016
EUR
A. Eigenkapital 6.772.840,70 6.604.393,65
I. Kapitalanteile 6.425.915,70 6.257.468,65
1. Kapitalanteile der Kommanditisten 6.425.915,70 6.257.468,65
II. Rücklagen 346.925,00 346.925,00
B. Rückstellungen 16.620,00 8.510,00
1. sonstige Rückstellungen 16.620,00 8.510,00
C. Verbindlichkeiten 7.819.003,83 7.911.254,23
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 7.730.995,71 7.855.166,44
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 7.730.995,71 7.855.166,44
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 41.996,37 11.401,32
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 41.996,37 11.401,32
3. sonstige Verbindlichkeiten 46.011,75 44.686,47
davon aus Steuern 20.818,32 27.608,24
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 46.011,75 44.686,47
D. Rechnungsabgrenzungsposten 73.962,10 82.962,10
Bilanzsumme, Summe Passiva 14.682.426,63 14.607.119,98

Gewinn- und Verlustrechnung

1.1.2017 – 31.12.2017
EUR
1.1.2016 – 31.12.2016
EUR
1. Umsatzerlöse 1.023.788,89 1.016.261,30
2. sonstige betriebliche Erträge 3.381,52 1.586,55
3. Abschreibungen 258.529,00 258.529,00
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 258.529,00 258.529,00
4. sonstige betriebliche Aufwendungen 286.039,68 233.134,74
5. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0,88 353,18
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 285.140,77 289.941,84
7. Steuern vom Einkommen und Ertrag 0,00 0,82
8. Ergebnis nach Steuern 197.461,84 236.594,63
9. sonstige Steuern 28.991,72 57.983,44
10. Jahresüberschuss 168.470,12 178.611,19

Anhang

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG ist unter der Nummer HRA 16277 in das Handelsregister des Amtsgerichts Nürnberg eingetragen.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde nach den Vorschriften des 3. Buches des Handelsgesetzbuches und des Vermögensanlagengesetzes sowie den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Personenhandelsgesellschaft gemäß § 267 HGB auf. Sie wendet jedoch freiwillig die Vorschriften für große Gesellschaften an.

Von einigen Erleichterungen hinsichtlich der Anhangsangaben wurde Gebrauch gemacht. Auf die Erstellung einer Kapitalflussrechnung wurde verzichtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die Abschreibungen werden nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ermittelt. Geringwertige Anlagegüter werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert angesetzt.

Die flüssigen Mittel werden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält gem. § 250 Abs. 1 HGB Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Kapitalanteile der Kommanditisten werden zum Nennbetrag bilanziert. Sie betreffen Pflichteinlagen der Kommanditisten sowie eine Kapitalrücklage aufgrund bezahlter Agios.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist, um alle zum Bilanzstichtag drohenden Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten abzudecken.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält gem. § 250 Abs. 2 HGB Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

III. Angaben zur Bilanz

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet ein Disagio mit Euro 128.655,65 (Vj. 153.963,65).

Die sonstigen Rückstellungen betreffen überwiegend Abschluss- und Prüfungskosten.

Die Bankverbindlichkeiten sind in Höhe Euro 7.730.995,71 (Vj. 7.855.166,44) durch Grundpfandrechte gesichert.

Von den Bankverbindlichkeiten haben Euro 578.201,68 (Vj. 519.340,68) Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahren und Euro 6.987.714,49 (Vj. 7.182.535,42) eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren. Alle anderen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Von den sonstigen Verbindlichkeiten resultieren 20.818,32 € (Vj. 27.608,24) aus Steuern.

Persönlich haftender Gesellschafter ist die UDI Immobilien Verwaltungs GmbH in Roth mit einem gezeichnetes Kapital von Euro 25.000,00. Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschaft war im Berichtszeitraum Herr Georg Hetz.

Die Haftsummen der Kommanditisten sind in voller Höhe einbezahlt.

IV. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ereignet.

V. Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss wird gemäß Gesellschaftsvertrag mit den Verlustvortragskonten verrechnet.

 

Roth, den 11.04.2018

Georg Hetz, Geschäftsführer der UDI Immobilien Verwaltungs GmbH, der geschäftsführenden Komplementärin der UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG

sonstige Berichtsbestandteile

Erklärung nach § 23 Abs. 2 Nr. 3 VermAnlG iVm §§ 264 Abs. 2 Satz 3 bzw. 289 Abs. 1 Satz 5 HGB (Inhaltserklärung)

Der Geschäftsführer versichert nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich der Geschäftsergebnisse und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Roth, den 11.04.2018

UDI Immobilien Verwaltungs GmbH der geschäftsführenden Komplementärin der UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG

Geschäftsführer Georg Hetz

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 30.05.2018 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

An die UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG , Roth

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der UDI Green Building Fonds I FrankenCampus GmbH & Co. KG , Roth, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der

wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 25 Abs. 3 VermAnlG haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, den 18. Mai 2018

WS Sczesny Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Sczesny, Wirtschaftsprüfer

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